新湖亮出新底牌

2021-05-07

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前些年,在房地产市场中,忽然之间就跑出几匹黑马,今年刚过百亿,就喊出了明年冲千亿。

让很多黑马突出重围的,是大行其道的高周转模式:4个月开盘、5个月现金流回正、6个月再投资……

成也萧何,败也萧何。高周转模式的特点是,投资规模大、自有资金有限、资金成本高。对于铺大摊子的房企而言,要想实现自我超越,就得提高资金效率。

如何提高资金效率?财务杠杆、经营性杠杆,成为这类房企的双刃剑。在市场环境宽松时,“快进快出”等运转模式下,一众房企确实跑赢了大市。

而不追求高周转的房企,则沉寂下来修炼内功、谋求转型。他们很清楚:要敬畏市场。因为,一旦杠杆错配,便会万劫不复。

果不其然,2018年以来,房住不炒政策加码,融资渠道全面收紧,那些“戴镣铐跳舞”的房企们,迎来至暗时刻。

反观修炼内功的企业,不仅房地产释放强劲的动能,多元化也进入收获期,比如新湖中宝。

4月29日晚,新湖中宝披露了2020年年报,其以大增的净利润、可观的营业收入,继续保持良好增长态势。

未雨绸缪的新湖中宝,终于迎来了收获时刻。

01、未雨绸缪于上半场

2020年以来,上半场的游戏规则——高杠杆、高负债、拼命跑马圈地做规模,在下半场彻底玩不通了。促使房企下半场游戏规则改变的,正是如同泰山压顶的“三道红线”。

(新湖·海德公园实景图)

所谓“三道红线”,即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”大于1 。

按照这“三道红线”,监管部门把房企划分为四个档次,分别是红-橙-黄-绿。每降低一档,此后的有息负债规模增速上限将增加5%。

这是房地产上下半场的真正分水岭:依靠高杠杆、高周转,撑死胆大的饿死胆小的时代没有了。

房企间大分化时代正式到来。一些负债高的房企,增速放缓甚至大幅下滑;一些中小房企,尤其是小型房企,难有翻身机会。

在趋严趋紧的行业大背景下,作为不追求高周转的企业之一,新湖中宝以优秀的资产管理能力以及负债管理能力,于变幻莫测的市场中,杀出重围。

(瑞安新湖广场)

2020年,新湖中宝各项经营指标,继续保持良好增长态势,其归属于上市公司股东的净利润31.65亿元,同比增长46.95%。

同时,实现营业收入137.92亿元(未包含地产项目股权转让收入90亿元);拟每10股派发现金股利0.56元(含税)。

尽管以三道红线规则来看,新湖中宝一度没有达到标准,但在随后不到半年里,新湖中宝保持杠杆克制、财务自律,成功由红档转为绿档。

2020年,新湖中宝负债总额为971.6亿元,同比下降10.78%;资产负债率71.60%,同比下降3.98个百分点。

年报显示,其预收类款项206亿元,扣除预收类款项后的资产负债率为66.52%,负债率继续在行业中,保持中等偏低水平。

新湖中宝净负债率为96%,较期初下降近一半;现金短债比为1.01,“三道红线”达标。

由“红”变“绿”背后,是新湖中宝的降杠杆组合拳。2020年4月,新湖中宝与绿城再度达成总额41.02亿元的合作,向绿城转让上海青蓝国际项目、沈阳项目35%的股权和启东项目50%的股权。

(上海新湖·青蓝国际)

同时,以认购增发股份的方式,斥资20亿港元,获得港股绿城中国12.95%的股份,晋升为第三大股东。

在发挥各自的品牌、土储、资金等优势下,新湖中宝与合作方实现了共赢。

其实,三条红线是政府在2020年提出来的。而早在2019年,新湖就有所预判,提前筹谋,与多家开发商进行深度合作,以达到降负债的目的。

如2019年7月,新湖中宝与融创首度合作,将其所持瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益,作价约67.05亿元出售给后者。

12月,新湖中宝向绿城房产出售上海、沈阳等多个地产项目的35%股权,交易总额36亿元。

“通过合作充分发挥强强联合的优势,加快大型项目的土储变现和开发进度,提升了经营效率,实现了共赢。”新湖中宝有关负责人表示。

02、高科技成为重头戏

5月2日,在伯克希尔·哈撒韦公司的第五十六届股东大会,股神巴菲特被问及怎么看一年业绩增长50%、100%甚至200%的高估值标的,特别是高科技企业时,他的回答是:“我们不觉得这样的估值是疯狂的。”

看好高科技企业的,远不止巴菲特。一直以来,高科技企业是我国政策鼓励和扶持的重点对象。2020年,科技部更是启动“科技助力经济2020”重点专项,实施科技型中小企业创新发展行动,加大对高新技术企业的激励引导。

顺势而为的新湖中宝,强调持续转型,实行前瞻性布局,走上了多元拓展之路,其中投资力度尤为大的,正是几乎所有人都看好的高科技板块。

这是一批掌握核心底层技术的“硬科技”企业,涉及大数据平台、区块链、云计算、人工智能、芯片等,包括金融科技龙头万得信息、区块链龙头趣链科技、大数据龙头邦盛科技、高速数码喷印龙头宏华数码等。

在新湖中宝的助力下,这些高科技企业已渐成规模。2020年年报显示,截至目前,新湖中宝对高科技企业的投资累计已超100亿元。其中,区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等板块已基本成型。

新湖中宝在高科技领域的深耕,为新湖中宝提供了一个变现窗口,一些高科技投资企业逐步进入收获期。

2020年,宏华数码的上市申请于2020年11月获得上交所审议通过;晶晨股份上市已逾一年,公司账面浮盈1.5亿元。

对于高科技企业,新湖中宝实际上早有布局,以区块链领域的准独角兽杭州趣链科技为例。自2018年,新湖中宝便对趣链科技展开投资,经历数次追投后,其合计持有趣链科技49%的股权。

目前,趣链科技已形成了“3大底层产品+1平台产品+3应用产品+N创新产品”的产品矩阵,业务范围也从服务金融机构,拓展到与政府部门的政务合作。

趣链科技构建的底层平台,在2020年中国信通院区块链“功能测评、安全测评、密码测评”等测评中均名列第一。

在投资高科技企业过程中,新湖中宝不断挖掘衍生出适合自身的新业务、新方向,从而与所投资企业更加深入合作、资源共享、优势互补,共同构建投资生态圈。

譬如,公司投资标的邦盛科技业务领域进一步拓展:在金融领域,与中国建设银行、中国农业银行达成了深度合作;在非金融领域,与深圳鹏城实验室、之江实验室达成了深度科研和项目合作。期内,订单金额同比增长150%以上。

外界认为,随着投资的各高科技企业的相继上市,将进一步增厚新湖中宝的价值。

除投资高科技领域外,新湖中宝还在金融服务、金融科技等其他领域进行投资。

比如新湖中宝合计持有32.42%股权的湘财股份,报告期末市值百亿元;新湖期货和阳光保险集团已经进入上市辅导期。

03、“轻资产”模式运营

近年,为了稳定房地产市场,国家坚持了“房住不炒”的政策。面对房价虚高得到控制的事实,有人说,未来房地产的经济地位,有可能会被其他崛起的行业所取代。

然而,对于大多数国民来说,他们最主要考虑的问题,依旧还是住房问题。只有买了房以后,有了富余的资金,国民才可能去考虑其他服务和消费。

从这个层面来看,在很长一段时间内,房地产难以超越,且大有可为。新湖中宝对此深以为然,也一直顺势而为。

近些年来,因内部考核体系倾斜利润指标,而非销售规模,新湖中宝一直谨慎拿地,其开发模式也呈现慢开发的特点。

“我们注重品质,像养孩子一样,对每个项目倾注了心血。”新湖中宝方面称。

但不走高周转路线,并不等同于新湖中宝不加快开发速度。

自2018年以来,新湖中宝开始对存量土地加快开发速度。2018年同比已经增加10%的竣工面积,到2019年达到98%的同比增长。这一年,新湖中宝整体销售均价排在行业前列。

2020年,虽然疫情来袭,新湖中宝房地产业务仍穿越暴风雨,其营业收入为103.86亿元,在137.92亿元的整体营收中,占比近八成。

据年报披露,新湖明珠城三期于第四季度进入预售阶段,实现销售收入近60亿元;青蓝国际二期于2021年1月首开,实现销售收入38亿元。

(上海新湖·明珠城实景图)

其中,天虹项目已完成土地征收,计划年中开工建设;亚龙项目即将完成征收,计划年内开工建设。

“手里有粮,内心不慌。”新湖中宝拥有丰富的土地储备,其在长三角投入一级土地开发,就高达1000多万平米。光在上海内环,新湖中宝开发面积就高达200万平方米,增值潜力巨大。

加快优质土储变现后,房地产销售收入实现历史性增长。2020年,新湖中宝实现合同销售面积128万平方米,同比增加20.95%;合同销售收入260亿元,同比上升58.53%,已售未结货值约300亿元,处历史高位。

项目进度的加快,促进了新湖中宝现金的回流。2020年,新湖中宝经营活动产生的现金流量净额为50.39亿元,较同期增长122.24%。

新湖中宝并不崇尚单打独斗。在一些项目开发上,新湖中宝依靠品牌溢价能力,与第三方企业等合资设立公司共同开发,形成了多方合作出资,并由公司操盘的轻资产运营合作模式。

如位于浙江省乐清市的新湖联合中心区项目——金溪花园,自开盘以来,便实现了劲销,在4月12日-4月18日这一周里,以103套的成交量,获得住宅成交TOP1。

在一级开发大型项目上,新湖中宝与其他开发商形成强强联合,加速大型项目土储变现的同时,也大大提升了公司的经营效率。

如上海启东项目、温州西湾项目,相继引入绿城、融创作为战略伙伴共同开发。其中,与绿城合作的“新湖绿城海上明月”项目,将打造成全国康养文旅小镇的战略标杆项目。

被时代裹挟着前进的浪潮,其实都是机遇。但不管是前浪还是后浪,新湖中宝似乎始终要做“新”浪。

1994年,从温州出发,新湖中宝成为“价值地产”的倡导者。26年后的今天,不变的是“价值地产”,变的是有了“新战场”:以地产孵化科技,实现地产和投资比翼齐飞。

这样的新湖中宝,注定不再沉寂。

(作者丨易浠 编辑丨胡刘继)

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