北京学区房为何大涨?海淀入学新政,房子被疯抢、价格会上涨?

2021-04-29

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北京市海淀区入学新政的出台,不仅使得房产中介们奔走相告,家长们更是磨刀霍霍向学区。

4月23日,北京市海淀区教育委员会发布《海淀区2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》。该政策首次明确提到:海淀区幼升小选拔将通过电脑派位的方式多校划片。

如自2022年1月1日后,户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,在区内协调解决。

据《财经》报道证实称,此政策针对的是入学当年在海淀无房的群体。该政策实行后,这部分孩子入学要全部区内协调解决。

在外界看来,该政策降低了在海淀有籍无房的孩子,进入重点学校甚至重点学区的概率。

这让北京家长们焦虑不已:担心海淀房子被疯抢,价格上涨。

中原地产首席分析师张大伟告诉市界,如果海淀区政策真落地,首先2021年未来8个月海淀市场成交,肯定会出现末班车效应,大量的子女要入学家庭,会抓紧最后窗口期成交。

但他亦指出,全区统筹这一条很难执行,游戏规则一旦复杂,背后的猫腻就可能很多,全区统筹的差距太大,海淀区域横跨几十公里,如果买房在万寿路,统筹到海淀温泉就学肯定不现实。

自去年下半年至今年3月,海淀热门学区的房价就处在持续上扬状态。以对口中国人民大学附属小学的晨月园为例,其最低售价从去年的500万元,涨到了700万元,涨幅约40%。

而据《财经》报道称,去年11月至今年3月份,海淀学区房价格普遍上涨,涨幅约20%。

实际上,海淀学区房的火热并非孤案。今年开年以来,北京热门学区房市场如海淀万柳、中关村,西城金融街、德胜等地区,也呈现出房源少、价格高、客户多的特点。

在学区房进行交易时,房东坐地加价40万、半夜谈价签合同等现象屡见不鲜。坊间甚至一度流传着一条八卦:某金融机构高层的800万元年终奖去向,是西城金融街学区的丰融园。

学区房过热之下,北京市住建委数次发文,表示把“借学区房等炒作房价”列为今年九大重点工作之一,将坚决遏制、精准打击,严格执行多校划片、派位入学政策。

而一些主管部门,也对楼市热点区域的成交案例,进行了普遍排查,海淀万柳、中关村,西城金融街、德胜等热点学区成交案例成为检查重点。

北京学区房这一轮为何大幅上涨?除了疫情导致的教育需求回流、二胎导致的教育资源紧张、整体信贷市场宽松等原因外,这还可以从4月28日流传的一张图中窥知一二。

这是一张名为《2018-2019年全国各省市小学生招生人数增长情况》的图,此图在各买房群流传。通过该图可以看到,小学入选人数全国有7个省市正增长。

其中,位列第一的是北京:2019年,北京小学生入学18.3万人;2020年,北京小学生入学20.2万人,猛增10.4%。

有观点认为,结合出生人口发生拐点的事实,小学生入学人口的增长,也是北京学区房这一轮大涨的原因之一。

任泽平2020年也曾发表过类似的观点:“对房地产市场,当某地常住人口减少或增长低于自然增长、但户籍人口和小学生明显增长,则该地区的置业需求不一定下降,甚至可能会上升。”

2015年以来,北京大概有77万人口流出,出生人口在2017年达到17.1万人的高峰。2023年是2017年出生人口上小学的人数高峰期,也就意味着2021-2022年是学区房需求最旺盛的阶段。

不过,张大伟还指出,北京每年入学政策基本都会在4月下半月发布,大部分政策都是顺延,所以市场只是消化吸收,因为当年落户必须在5月1日前才能赶上入学申请,所以学区房每年都是在春节后到4月份会非常热。

海淀入学新政等政策,能够解决学区房房价上涨的问题吗?“学区房的问题核心是教育资源不富裕,导致房价上涨过程中学区房成为龙头,这些学区房调控政策,只是稀释学区房资源的价值,但很难影响根本。”张大伟告诉市界。

(作者| 易浠,编辑| 老猫)

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