蛋壳“破了”,她的“绯闻男友”我爱我家还好吗?

2020-11-20

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作者 | 市界 王帅国

编辑 | 朗明

近日,关于我爱我家将收购蛋壳公寓的消息频频传出。19日,我爱我家相关负责人否认了这一传闻。

对此,知名地产分析师严跃进向市界表示,就蛋壳公寓和我爱我家的关系来说,接洽的可能性还是有的。不过对于蛋壳公寓,近期北京住建委已经给予了关注,客观上是有助于此类企业解决问题的。而对于我爱我家来说,其收购的意义其实不是很大。因为本身租赁市场还在探路,此时接盘预计成本还是比较大的。

这一成本确实不小。蛋壳公寓财务数据显示,2017年、2018年、2019年和2020年第一季度,蛋壳公寓亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元。2017年至今三年多的时间里巨亏63.2亿元。

而从我爱我家近年来的发展状况来说,其收购蛋壳公寓确实存在一定压力。2018年至今,不算昆明百货大楼(集团)股份有限公司(下称“昆百大”,2017年底我爱我家“借壳”昆百大上市)业绩,我爱我家自身3大业务营收增速已大幅放缓。今年前三季度,受到疫情的严重影响,我爱我家营收降了2成,净利润降了6成。

此外,我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”的在管房源规模也从2018年的30.3万套降至今年上半年的25.3万套。

“有些资本追求短期的规模增长速度,这是我非常反对的。这么干的企业大概率都会失败。我爱我家上市过程并未凭借一级市场融资,背后没有投资者要求企业快速扩张的力量。”今年5月,在接受界面新闻采访时,我爱我家董事长谢勇表示。

但正如严跃进所言,我爱我家这两年的发展总体不错,但也面临着类似链家等企业的影响,所以需要寻求突破,这也是当前各类中介机构所需要关注的内容。

01 3年间增速从68%降至8%

2017年,云南商业零售龙头昆百大以59亿的代价收购了我爱我家90.44%的股份,我爱我家也由此实现“借壳”登录A股。2018年,昆百大持股比例增至98.44%。

在此次收购谈判中,我爱我家原股东刘田等人向昆百大做出 “关于60个月内不谋求上市公司实际控制权的承诺”以及“关于60个月内不担任/不向昆百大推荐董事、监事及高级管理人员的承诺”。整整5年时间,意味着我爱我家原股东人马全面退出公司治理层。

此外,根据双方签订的《业绩承诺补偿协议》,我爱我家2017年至2019年的3年内,需要实现扣除非经常性损益及募集配套资金影响后的合并报表口径下归属于母公司股东的累积净利润分别不低5亿元、11亿元及18亿元的目标。

资料显示,2015年度和2016年度,我爱我家营收分别为48.58亿元和 81.58亿元,归属于母公司股东的净利润分别为1.84亿元和3.22亿元,营收增速达到67.93%,净利润增速为75%。

2018年,我爱我家业绩被全面纳入上市公司。公司整体营收从2017年的13亿猛增至107亿,净利润从7000多万大涨至6个多亿。2019年,公司营收达到112亿,净利润近8.3亿。

在2019年年报中,我爱我家宣布,截至2019年底,公司实现累积净利润18.75亿元,完成业绩承诺。

业绩承诺是完成了。但仅属于我爱我家的3大主营业务(资产管理、经纪业务、新房业务)的营收增速却下滑了不少。其2018年的营收为87.85亿,只比2016年多出了6.17亿。2019年营收94.96亿,同比增长8.09%,增长速度较2016年大幅放缓。

进入2020年,在疫情等因素的影响之下,我爱我家的业绩开始大幅下滑。一季度,公司营收12.76亿,同比下降51%,净利润亏损1.63亿,同比大降180%。之后的两个季度,随着国内疫情的好转,公司业绩同比下降幅度持续收窄,前三季度,公司营收67.51亿,同比下降22%,净利润2.44亿,同比下降62%。

截至2020年9月,我爱我家货币资金不到35亿元,而蛋壳公司的总负债就有90.27亿元。两相对比,收购的资金压力不小。

与此同时,我爱我家旗下的自有长租公寓品牌近年来也在持续缩小经营规模。

02 相寓在管房源1年半减少5万套

2013年左右,随着我国各大城市人口的快速增长,租房市场需求日益高涨,国内品牌公寓陆续出现,并受到资本追捧。

在租房领域深耕多年的我爱我爱自然不会放过这一发展机遇。2015年,我爱我家将旗下房屋管家业务升级为房屋资产管理业务,并推出长租公寓品牌“相寓”,经营模式分为分散式公寓管理和整栋式公寓管理两种。

由于从2000年便开始从事房屋租赁业务,本身控制房源众多,到2016年末,相寓在全国11个城市中在管房源就达到近19万套,交易单数愈20万单。到2017年底,我爱我家在管房源增至25.5万套。

2017年7月,我国住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出了培育机构化、规模化住房租赁企业等多项具体措施。进一步刺激了国内各大房企、酒店集团、地产中介、金融机构进入并扩大在长租公寓市场的布局。

前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》统计数据显示,2018年国内长租公寓市场上活跃的品牌超80个,分布的城市数量达到44个。

这一年,“相寓”管理规模继续扩大,业务覆盖全国14个城市,在管规模30.3万套, 比2017年年底净增4.8万套。我爱我家表示,“相寓”全国平均出租率94.9%,平均出房周期9.7天。另外,“相寓”还通过提供家电、保洁、维修等服务获取一定的增值费用。2018年,“相寓”全国委托收益16.54亿元,同比净增5.57亿元,增长50.78%。

也是在2018年,野蛮生长的长租公寓行业开始出现“暴雷潮”。2018年8月17日,北京市住建委就住房租赁企业哄抬房租一事,集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等企业负责人,明确不得恶性竞争抢占房源。没过几天,杭州鼎家宣布破产,波及平台上4000余房东、租客,以及6家网贷平台。全国性长租公寓暴雷由此开始。

进入2019年,长租公寓领域爆仓事件仍在发酵,同时融资不断收紧。根据艾媒网统计,截至2019年10月,全国已有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

“研判租赁市场的变化趋势,相寓自年初开始就主动调整布局,降低不良库存。截至2019年12月,相寓全国在管规模27.6万套,实现收入18.72亿元,同比增长13.1%,全国全年平均出租率达95%,全年平均出房周期12.6天。” 我爱我爱在2019年年报中表示。

也就是说,2019年,相寓全国在管房源规模下降2.7万套,全年平均出房周期较2018年增加近3天时间。

2020年,我爱我家计划增加在管房源规模。但却遭遇了疫情。2020年上半年,相寓实现收入7.32亿元,同比下降15.05%,全国在管房源规模收缩至25.3万套,平均出租率降至94%。“为应对疫情影响,我们主动收缩不良库存,清退租金价格与市场水平偏离较大的在管房源。”我爱我家表示。

蛋壳公寓的“绯闻男友”似乎有些自顾不暇。

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