地产二代许世坛的“豪赌”:曾“乖乖”接班,今200亿买买买

2020-10-18

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作者 | 曾嘉艺

市界

编辑 | 朗明

与“国民老公”思聪不同的是,同为“房产二代”出身的许世坛正在地产行业搅动风云。

与万科高呼“为了活下去”不同的是,2019年,世茂集团的少帅在接下父亲许荣茂留下的“衣钵”后,便带领世茂集团在地产界高调的开启了“买买买”模式,先后接手了万通地产、泰禾集团、明发集团等数家房企近20个项目,花费近200亿元。

许世坛自上任后,在地产圈就显得格外高调,与父亲许荣茂留给外界“低调”印象截然不同。上任之初,便定下进入房企前十的“小目标”,最终实现也收获了一个“并购王”的称号;一年前许下分拆物业上市的愿望,今年便如期递交了招股书。

房企“创一代”逐渐老去成为既定事实,“或子承父业,或超越父辈”,成为这些“房企二代”证明自己能力的最好方式,但是聚光灯下,守业维艰。

01 乖乖接班的世茂“太子”

虽然房地产谈不上“高危”行业,但并不是每一个“地产二代”都愿意乖乖接班的。

就比如“国民老公”王思聪,从小留学海外,在伦敦大学哲学系毕业回国后,便担任了万达集团的董事,但并不负责任何事务,只是“名义上的”董事而已。

王健林还是想给儿子锻炼的机会,出手就是5个亿,王思聪也确实没闲着。先是成立PE基金普思资本,之后又组建电竞战队IG,投资熊猫TV,创办香蕉娱乐,在娱乐圈、电竞圈、投资圈玩得风生水起,唯独不是地产圈。

相比王思聪,反而许世坛的接棒之路显得漫长而平稳。2019年年初一纸公告,将世茂集团的太子爷推至聚光灯下。许世坛升至世茂房地产总裁,而许世坛自进入地产圈到从父亲手中真正接棒,用了整整22年的时间。

学历优秀的许世坛,毕业于澳洲悉尼科技大学,工作后还相继取得了英国格林威治大学的房地产理学硕士学位,以及澳洲南澳大学的工商管理硕士学位。

头顶“光环”的许世坛并未有任何“特殊待遇”,22年的上位路走得漫长且平稳。而从另一个角度来看,富家公子的许世坛也拥有非常人能比的忍耐力。

1997年,大学毕业后的许世坛就开始从销售做起,当时挨家挨户上门地推、每天打一二百个电话是家常便饭。更重要的是,有时打一两百个电话,也不能拓展一个客户;有时带看了一二十套房子,客户临到签约又反悔了;有时挨家挨户上门推销,被拒之门外不说还要遭受冷眼。

4年后,许世坛亲自操盘世茂滨江花园,自此一炮而红,而该项目曾连续三年获得上海市住宅销售金额第一名。

之后,许世坛在房地产行业算是打出了名声,但是距离接班还差点火候。

02 激进的接班人

在凭借世茂滨江花园一炮而红的许世坛,在三年之后便一跃升至世茂集团的执行董事,之后在2008年又升至副主席,成功“跳级”的许世坛开始在房地产行业崭露头角。

2010年世茂集团的房地产陷入销售瓶颈,在父亲的支持下,许世坛便开始操刀进行改革,比如在销售上制定了“高周转、快去化”的开发模式,还有人才管理方式等等。经过一系列改革,2013年,世茂集团以670亿的销售额跻身房企前十,排名第九位。

但后续带给世茂集团带来后遗症就是负债走高、财务风险大等问题,而且前十的位置也没坐多久,2015年和2016年,世茂集团又从克尔瑞排名跌出前十。

当时许世坛“激进”的风格就曾受到质疑,“前十”也成为一个“紧箍咒”,何时重回前10成为世茂每年业绩会的必问的问题。

2019年年初,许世坛正式从父亲手中接棒,便定下重回前十的目标,并且将公司的销售目标定为2100亿元。

当时许世坛的策略就是“买买买”。在他上任不到三个月的时间里,就先后完成对包括泰禾、明发、万通、粤泰11个项目的收购,累计斥资约126.8亿元。其中,对泰禾集团项目的收购就达7个,交易对价约为77亿。 仅半年的时间,集团就斥资200亿元,拿下18个项目。

世贸

在各大房企纷纷减缓拿地脚步的时候,世茂集团很好的诠释了一句话那就是“别人恐惧我贪婪”。根据世茂集团2019年财报,2019年世茂集团增加土地储备3092万平方米,新增土地货值约5000亿元,其中收并购项目达65%。

许世坛也一度被冠以“并购王”的称号,不过对于这个称号,他并不认同。他在2019年的中期业绩发布会上表示:“与其说是收购并购,不如说是合作共赢。”

03 激进背后的“豪赌”

最终,许世坛兑现了自己当初放出的“豪言”,拿出了一份“优秀”的成绩单。

根据世茂集团2019年财报显示,世茂集团2019年合约销售额达2600.7亿元,同比上涨48%,目标完成率达124%。据克而瑞研究中心发布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,世茂签约额排名升至第9位

不过,凡事都具有两面性,在业绩提升的同时,世茂集团的负债率也在悄然走高。从2017年至2020年上半年,世茂集团的资产负债率由68.54%上升至75.25%。截至2020年上半年,世茂集团的负债总额达4143.12亿元,其中有息负债达1412.32亿元。

除了“买买买”,这是通过扩张的方式来证明自己的实力,另一方面,世茂集团也需要通过自身优质的资产来证明自己的“潜力”,而分拆优质资产上市成为不二之选。

在2019年召开的中期业绩会上,许世坛曾公开表示:“2021年希望可以分拆酒店和物业单独上市,这样会更加体现我们企业的价值。”

现在世茂集团的物业已经叩响了港交所的大门。官网资料显示,世茂服务为世茂集团旗下全资子公司,成立于2005年9月,管理项目涵盖住宅、商办、产业园、特色小镇、会所、城市公共建筑等。世茂服务已进驻全国50多个城市,签约管理面积达1.1亿平方米,在管项目180余个。

不仅如此,世茂服务还拉来了红杉和腾讯的投资,总计2.44亿美元。但是这笔投资还带“附加条件”。根据招股书,如果截至2021年底,世茂服务经审核净利润少于11.7亿元(同比增加203.90%)、经审核综合收益少于81亿元(同比增加313.82%),包括世茂服务申请上市前的投资者红杉资本中国基金和腾讯有权要求世茂集团向其转让额外股份或支付赔偿金额。

或许,世茂服务敢做如此“赌注”也并非没有底气。2019年,世茂服务的总在管建筑面积达8570万平方米, 总合约建筑面积达1.26亿平方米。其中,世茂服务的在管面积同比增长了2320万平方米。

这部分更大的自信还是世茂集团给予的。因为世茂服务在招股书中坦诚,我们大部分的物业管理服务协议与管理由世茂集团开发的物业有关。于2017年、2018及2019年,向该等物业提供物业管理服务所得收入分别占物业管理服务所得收入约88.8%、89.9%及83.9%。

这似乎是个良性循环,世茂集团不断的并购,带来更大的在管面积,那么世茂服务也就能够源源不断的获得稳定的“现金流”。

除了世茂集团在地产方面的布局外,世茂服务同样也收购了部分物业公司,而并购的越多,带来的风险自然也就越高。在世茂服务的招股书中,有着长达37页的风险因素,其中就包括比如物业资产减值、投资亏损等风险。

高风险总是伴随着高收益,接班人的位置并不好做。均瑶集团副董事长王均豪曾说,有数据显示,家族企业顺利传给下一代的成功率仅为30%,这是规律。

对于今年43岁的许世坛来说,人生没有几次重头再来的机会。

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