舍得暴雷,牵出神秘地产大佬:秦皇岛发家,60亿接盘燕郊烂尾楼

2020-09-26

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作者|曾嘉艺

编辑|韩忠强

在成功为北漂们打造灵魂和梦想的归宿之前,周政却没找到自己迷局的出口。

一笔4.75亿元的非法占用资金,将舍得酒业的“家丑”昭告天下。作为舍得酒业的控股股东,天洋控股成了旋涡的中心。而这笔资金也如蝴蝶效应般,将每一个与之有关联的人带向了未知的深渊

9月24日晚间,舍得酒业公告称,公司从射洪公安机关获悉,董事长刘力、总裁李强、董事张绍平因涉嫌背信损害上市公司利益罪,被公安机关刑事立案调查。

此前,天洋控股的实控人周政,已被证监会立案调查。

作为曾经的地产大佬,周政对自己看中的东西,从不吝啬。2015年7月,这家从燕郊地产杀出的“黑马”,经过203轮的竞价,以38.22亿元的总价,在舍得酒业重组中脱颖而出,溢价率高达88%。

“我对沱牌舍得一见钟情,当即就下定决心一定要重组。”周政在2015年的签约仪式上,曾如此表达天洋控股投资舍得酒业的决心。

但是,曾有一掷千金阔气的周政,如今却因拿不出4亿多的资金,而陷入两难境地。这位叱咤燕郊房地产界的男人,如今却被房地产项目“反噬”。

房地产“黑洞”

“今年天洋城4代的物业都换了三茬了,天洋城将自家的物业4亿元卖给龙湖了。”中介小王告诉市界。

天洋控股为什么会将物业这样一个稳定的现金流业务出售呢?小王表示,“还不是因为资金链紧张,缺钱呗,再加上‘北京LOGO’卖不动。”

北京LOGO的销售秀林告诉市界,北京LOGO项目之前叫天洋创新中心,其实就是以前的烂尾楼“成功大广场”。

2015年,天洋控股斥资60亿元接盘了位于燕郊的一座烂尾楼成功大广场。成功大广场是马来西亚博彩巨头成功集团2005年投资开发的,占地31万平方米,总建筑面积173万平方米,包括一座室内主题公园,总投资超过50亿元,号称“世界最大商业项目”。

成功集团是由华人陈志远创办的综合跨国企业,旗下有150多家子公司,其中有13家上市公司。陈志远祖籍福建,他的另一个身份是著名影星刘德华妻子朱丽倩的舅舅。2011年,刘德华曾为成功大广场项目站台,并和部分员工合影。

2015年,刚拿下舍得酒业的周政,意气风发,转头又拿下这个“烂尾楼”,殊不知接下的是一个“烫手山芋”。

当时天洋创新中心的规划是将这些烂尾楼改头换面,包装成为商务公寓进行销售。这一做法就是“商改住”,最早起源于深圳,随后北京的开发商纷纷效仿。

其中最成功的莫过于北京像素。2000年,曾是江西首富的王永红600万元拿下了北京草房附近的一块苞米地,盖起了21幢有9000多套的LOFT房屋。2009年,北京像素的开盘价还不到2万元/平方米,但是在最火热的时候,四五十平的房子均价最高超过了6万元,而王永红大赚了50亿。

或许,周政当时也想借烂尾楼快速回款,但人算不如天算,2017年北京市出台了“326”政策,直指商住房。因此,不仅是北京市,炒楼炒得最厉害的环京商住房,一夜之间都从天堂坠入地狱。

销售李硕告诉市界:“燕郊的房价2017年初最高突破4万元/平方米,这个文件一出,房价直接腰斩,跌到了2万/平方米以下。”

天洋创新中心直到2017年才完成拆除烂尾楼和配合当地交通改造工程的工作,但这两年时间,市场却发生了翻天覆地的变化。受到调控政策影响的天洋创新中心,又将这个烂尾楼放在手里捂了两年。

天洋创新中心施工现场 市界拍摄

直到2019年,此项目才又重新动工,但是此时的天洋创新中心已经是负债累累了。今年4月3日,杭州工商信托公告称,天洋创新项目借款人受区域政策性因素和此次疫情影响,向公司申请部分展期;该项目存续期内付息正常,借款人已累计归还本金11亿元,项目规模明显下降。

虽然在期限内把这笔钱还上了,但是目前天洋控股已偿还的本金11亿元,仅占天洋燕郊创新中心项目总额的23%。也就是说,天洋控股还有37亿元的信托未偿还。

有趣的是,在今年5月天洋铺天盖地的宣传中,天洋创新中心的名字不见踪影,取而代之的是“北京LOGO”。

北京LOGO售楼中心 市界拍摄

同时在今年5月的宣传中,罕见地将天洋集团总裁周政放进了标题中,而在文中有这样一句话:“让北漂在奋斗路上轻松一点,找到面包与梦想共有的美好,活成自己的LOGO。”

不知道周老板的面包在哪里?梦想又是什么?

多元恶化

1993年,年仅21岁的周政在秦皇岛创立了秦皇岛太行音像服务部,这也是天洋控股的雏形。随后,周政与胞妹周金于1996年创立了秦皇岛天洋电器有限公司,又在1999年,成立天洋百货。

周政用了不到十年的时间,就完成了最初的资本积累,并开始打造属于自己的“资本帝国”。2001年,秦皇岛天洋购物西厅A座开盘,周政的“资本帝国”正式在房地产领域迈出第一步。

秦皇岛之后,周政的“资本帝国”开始瞄准北京。

2005年,周政将集团总部搬迁至北京,并成立天洋控股有限公司。同时,周政也开始以燕郊为辐射中心,开始布局自己的地产版图。

目前,周政的天洋控股在燕郊拥有超过220万平方米的地产项目,在北京有位于CBD区域6万平方米“天洋·运河壹号”高端总部会馆等。

在地产界玩得风生水起的周政,随后玩起了跨界。天洋控股开始涉足矿业、文化、互金、科技再到白酒行业,周政可以说是逢热点便追。

在燕郊,天洋城的项目曾被认为是“最火的项目”,从天洋城、天洋广场再到天洋城4代,在本地房企厮杀激烈的状况下,周政凭借标杆项目站稳了脚跟。

天洋城4代 市界拍摄

但是卖房卖得好好的,周政又做起了文化旅游项目。2013年,周政以14.74亿港元收购善颐养老控股股东狄亚法持有的待售股份及待售认股权证,到手之后将其更名为天洋国际,同年推动其在香港上市。之后又改名为梦东方,主做文旅地产项目。

而一向出手阔绰的周老板,在扩张的路上并未歇脚。在2015年以数十亿元拿下舍得酒业、接手“烂尾楼”之后,还没喘息,2016年12月,梦东方又以1.35亿在苏州拿地;2017年7月,1.31亿买入衡阳市地皮;2018年,750万跨界收购传媒公司东方星际75%股权。

过于激进地扩张买地、收购,带来的结果就是企业的资产负债率走高。财务数据显示,2015年至2020年上半年,梦东方资产负债率已经由64.99%增至74.85%。

除了负债率增长了10个百分点,梦东方的现金储备也是。截至2020年上半年,梦东方的货币资金仅有4098万港元,负债累计高达73.03亿港元,其中短期负债为23.53亿港元。梦东方现有的资金,远远不能覆盖短期债务。

见少

雪崩

过于膨胀的野心,在不知不觉中,将周政和天洋控股一步一步带入泥潭。

此次非法占用舍得酒业的4个多亿,只是冰山一角,北京LOGO项目还有37亿的信托尚未偿还。与此同时,天洋控股还有一个巨大的资金“窟窿”,就是北京房山的“超级蜂巢”项目。

周政确实时运不济。2014年,天洋控股旗下的梦东方用33亿港元拿下北京房山的三块地皮,用来打造商办项目“超级蜂巢”。这个项目位于房山区地铁苏庄站,共占地11.3万平方米,规划建筑面积约32万平方米,规划建设25座公寓、写字楼及高级会所等。

同样受到2017年“326”政策影响,超级蜂巢项目遭到“冰封”。目前,蜂巢项目只有部分卖出,而更多的是处于闲置甚至还未竣工。6年时间过去了,根据2020年半年报,这一项目的状态仍是“已部分竣工并出售及出租”。

9月25日,市界走进超级蜂巢项目的施工现场,门口警卫告诉市界:“这个项目今年就没施过工,工人都到别人工地上去了,这个现在已经封锁了,不让进。”

而从被围起来的施工现场外部看上去,现场已经就剩一个塔吊,整个施工现场寂静无比,和隔壁在拆的工人的样板间的吵闹声形成鲜明对比。

超级蜂巢项目 市界拍摄

超级蜂巢的项目江经理告诉市界:“目前已经建好的蜂巢项目是中区和北区,南区也就是现在还没盖好的楼,这个项目已经叫停了,没办法,甲方没有资金了”。

这些被叫停的“烂尾楼”对面就是超级蜂巢的售楼中心,但是一路走进售楼中心大厅,没有人满为患的看房者,反而目之所及的都是销售人员。售楼中心的玲儿告诉市界:“目前超级蜂巢项目只有一栋楼的LOFT房屋处于在售状态,其他楼盘还没有开售,当前只有40平米的房屋,均价在2.4万元/㎡”。

楼没盖好,而现在超级蜂巢的房屋销售似乎也较为冷清,而房屋短时间卖不出去,就意味着无法回收资金。2017年,蜂巢项目房屋的销售进入停滞之后,天洋控股通过关联公司从恒丰银行获得了28亿元的贷款,但是这个项目并不能在短时间内救天洋控股于水火。如今,恒丰银行已将周政及天洋控股告上法庭。

天眼查App显示,周政及天洋控股已于2020年8月3日被北京市第二中级人民法院列入被执行人名单,涉及执行标的26.65亿元。周政以及妻子戴菲菲、周金以及丈夫刘力均被限制高消费。

对于周政来说,目前已经没有什么项目能够快速回笼资金。在燕郊的地产项目中,目前天洋城4代的房屋销售已经处于尾声,销售中心的首松告诉市界:“目前天洋城四代只剩最后一栋三号楼在售,均价在2万2左右,等下个月就要开始主攻北京LOGO项目的销售了”。

燕郊当地颇为有名的一位房产博主“燕郊狗先生”告诉市界:“实际上北京LOGO卖不动,虽然地理位置在通燕高速燕郊西出口的102国道与兰西路交汇处,离北京很近,但是位置再好,产品不好没有用。”

思菩

另外,该博主表示,商住两用的房子后期卖不掉,市场不认可这种产品。尤其是北京LOGO项目已经耽误了15年时间,现在满打满算只有25年产权,而且“二次交易的税费最高能达到16个点,也就是交易100万元,各种税费要交16万,不划算”。

燕郊的北京LOGO、房山的超级蜂巢,周政打造的这两处承载着北漂置业梦的项目,如今已经“冰封”。而舍得这壶被周政寄予厚望的烧酒,最终未能引来暖流,反而成了引发雪崩的炸雷。

(文中小王、李硕、首松、玲儿、秀林均为化名)

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