中国房价将怎样走?过去20年房价为啥涨?专家这样说-市界老友记

2019-06-11

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作者 | 秦海清

编辑 | 老拿

买不买房,买什么房,在哪里买,什么时候买?渐渐成为每中国家庭的必答题。然而,中国楼市变幻莫测,这道题并不好回答。

5月31日晚8点,《猫叔聊地产》出品人猫叔做客“市界老友记”栏目第4期,回顾并解读中国楼市改革历程,分享自己对中国楼市的长期思考。从猫叔的口中,或许你能找到答案。

以下内容为猫叔口述,经市界编辑整理。

过去这么多年,房价一直涨得很凶,归根结底是为什么?从大的背景来看,GDP高速的增长和快速的城镇化导致大量劳动向城市聚集,从而导致房价上涨迅猛。

真正的楼市的起源是1998年的房改。1998年,全国楼市从零开始,所以全国各地楼市的节奏是一致的,没有一线、二线、三线等城市的不同,也没有东西部的区分,要涨一起涨,要跌一起跌。直到2011年,出现了拐点。

为什么说是拐点?因为在城镇化进行的过程中,2010到2012这几年,人口流动在不同城市流动的速度不一样了。人口向大城市、特大城市加速流动,但是对于中小城市,人口流入相对比较缓慢。在这种情况下,有报告显示同时期一线二线城市的楼市库存逐渐减少,三线及以下城市库存持续增长。

2011年以后,房地产“黄金十年”过去,“白银时代”到来,说楼市区域分化的时间窗出现,三四线城市的库存高企、成交萎缩,房价也比较低迷。但这个时候,一线城市还有部分二线城市,在2011年时间稍微低迷了一点以后,到2012年的下半年、2013年出现中小幅度的涨幅。总之,全国楼市出现很明显的分化,一二线城市和三四线城市的涨跌开始呈现完全不一样的节奏。

从2015年开始,全国房价迎来了新一轮上涨。值得注意的是,这一轮房价上涨出现了板块轮动的现象,就是一线先涨,然后是二线,此后是三四线。

当然,板块轮动到现在基本上已经到了末尾。总之,一方面既去掉了库存,另外一方面的资本也没有外逃太多,基本上都锁死在了楼市里。

如前所述,过去20多年房价疯狂的上涨,主要是因为城市化的进程还在持续。

现在城镇化率其实不到60%,参考美国、日本房地产崩盘的情况,发现如果说房地产崩盘的话,它有前提条件,那就是人口的流动性减弱,也就是说,城镇化率必须要达到70%以上。因为只有城镇化率达到70%或者更多的时候,城市化的进程才会放缓,房子将不再是刚性需求。

当然,如果出现不可预测的金融危机或者经济危机,也有可能出现房地产崩盘的情况。

就目前而言,我国城镇化率不到60%,距离70%还有十年左右时间,如果说崩盘的话,那十年之内也是不太可能的。

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